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宅建試験には、
判例からも出題されます。
判例にも慣れていきましょう。
今回は、買主が売主に対して、
等として求めた
となった案件です。
_
土地の買主が、
売主（不動産業者）に対し、
_
売買契約に付随する
信義則上の義務として、
_
埋設された既存杭の位置の
告知義務を行わなかった。
_
また既存杭等が
隠れた瑕疵
に当たる
_
として、
又は
瑕疵担保責任に基づき、
_
地中障害に伴う工事費用等の
損害金等の支払いを
請求しました。
_
いずれの請求も棄却されました。
_
つまり、
買主＝敗訴
売主（不動産業者）＝勝訴
（東京地裁 平成30年2月16日判決 ウエストロー・ジャパン）
もくじ
概要
不動産売買契約と引き渡し
買主X（原告・個人）は、
本件土地について
建築設計事務所Aを通
_
媒介業者Bの媒介により、
2014年6月、
売主Y（被告・不動産業者）
_
売買代金7380万円で
売買契約を締結。
_
手付金400万円を支払った。
本件売買契約には、
_
本件土地の隠れた瑕疵について、
引渡完了日から2年以内に限り、
_
売主Yが担保責任を負う
旨が定められ
_
売買契約から二ヶ月後の
2014年8月、
決済（取引）が行われました。
_
買主Xは、
本件土地の残代金6980万円
及び
_
固
を支払いました。
_
支払いと同時に、
本件土地の引き渡しを受けました。
_
重要事項説明書の特約内容
本件売買契約締結の、
重要事項説明書には、
_
主に以下３つが
付け加えられております。
_
売主Yが撤去
_
売主Yは、媒介業者Bを介して
買主Xにその旨を約束しています。
_
本件土地引き渡し後・・・
その後、買主Xは、
以下２点を根拠に、
_
計277万円余等の
支払いを求め、
提訴しました。
_
１．告知義務違反
２．地中埋設物は瑕疵（知らなかった）
_
それでは、
順番に見ていきましょう。
_
告知義務違反
買主Xが、
「売主Yには告知義務違反がある」
と主張した事由は以下の通りです。
_
本件売買契約締結日
及び
決済日に
_
「既存杭の位
と要請した。
_
しかし、
売主Y（不動産業者）は、
「分割検討図」を送付したのみ。
_
既存杭等の正確な位置を
買主Xに知らせなかった。
_
地中埋設物は瑕疵（知らなかった）
つづいて、
買主Xが売主Yには、
瑕疵担保責任があると主張た事由は、
以下の通りです。
_
本件土地には、
_
地中障害物が多数発見され。
これらは隠れた瑕疵に当たる。
_
地中障害に伴う山留め
及び
_
試掘や地盤補強工事費用、
基礎工事・変更工事費用、
_
追加分の計277万円余等の
支払いを求める。
_
判決の要旨
告知義務違反の有無
売主Yは、買主Xに対し、
売買契約締結日に、
_
媒介業者Bを介して、
以下の３点、説明している。
_
売主Yの責任と負担で地盤面より
１mの深さまで撤去する
さらに引き渡し（取引）の日には、
_
売主Yが買主
以下のように説明した。
_
重要事項説明書上は
「地盤面から約1mの深さまで撤去」
とされているが、
「念のため
_
_
その一方、
_
売主Yや媒介業者Bが、
買主Xに対
_
既存杭等の位置を
告知する義務を負う旨、
_
了承したことを認めるに足りる
_
この点、買主Xは、
_
媒介業者Bに売買契約締結前に、
以下のように伝えたと言う。
_
それを教えて欲
_
その上で、
媒介業者Bからは、
以下の発言を得たという。
_
その旨を売買契約書等の
書面に記載することは煩雑であり、
売買契約書等の書面に
記載することはほとんどない」
_
しかし、媒介業者Bは
当該供
否認している。
_
責任追及を受けかねない立場にある
媒介業者Bが、
_
深度を超えて
_
既存杭等の位置を把握すること
等について、
_
考えにくく、
_
また、売主Yが告知義務を負う旨
を了承した場合には、
_
重要事項説明書の記載内容を
_
媒介業者Bが
改めることが通常であり、
_
極めて不自然である。
_
また、書面を作成して
当該告知義務の存在及び内容等を
売主Yが確認し
_
上記同様に不自然であるから、
買主Xの供述等は
容易に信用すべきではない
_
一般的に、
既存杭等の位置把握には
多額の費用を要するが、
_
売主Yは、
具体的深度を明示して限定し、
_
これを超える深度の
調査・
_
売主Yに対して
想定外の重い義務を負担させることとなる。
_
一方、
買主Xは、
把握しておらず不明と、
売主Yか
_
埋設物等について
売買契約時の説明内容を超える説明
_
ないし
告知を受け
これを甘受すべきと言えること等から、
_
義務としても、
当該告知義務を
_
売主Yが負うとは認められない。
_
瑕疵担保責任の成否
売主Yは、
本件売買契約に際し、
_
買主Xに対し、
_
売主Yは把握しておらず不明であること、
_
を説明しており、
買主Xは、その旨を踏まえて
本件売買契約を締結した
_
のであるから、
隠れた瑕疵には当たらない。
_
よって、
瑕疵担保責任に基づく
買主Xの請求は理由がない。
_
まとめ
今回のように、
古い建物が残っている場合、
_
引き渡しの条件等を、
重要事項説明書など、
_
書面で残すことが、
トラブル防止の観点から、
重要になってきます。
_
_
更地の売買であっても、
地中埋設物について、
両者の合意を事前にとっておきましょう。
_
今回の事例を、
宅建試験受験者用に、
試験に応用するには、
_
やや難しい内容ですね。
とはいえ、
_
試験対策はもちろん、
実務上にも活きる知識
_
となりますので、
よく確認しておきましょう。
参考：RETIOメルマガ第161号
_
少し長かったですけど、
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一休みしましょう！
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