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事件の概要
買主X（原告・宅建業者）は、
平成24年12月、
売主Y1（
土地付倉庫（本件土地建物）を
分譲宅地として転売する目的で、
Y2
売買代金2億8000万円で買受けた。
ようは、「Y2
宅建業者が３社ですね。
Y2（被告・媒介業者）が作成した
本件売買契約書の
当初案の第17条には、
一般的な瑕疵担保責任に関する定めが
記載されていたが、
売主Y1（
Y2
「本件土地の状況は調査しておらず、
また本件建物は雨漏りがする」
と告知し、
売主Y1（被告・宅建業者）として、
本件土
「瑕疵担保責任を負うことはできない。
その旨、契約書に表記してほしい。」
このため
Y2
本件売買契約書に
売主Y1（
指示された以下の
特約事項を挿
［特約事項（本件特約条項）］
なお、本件特約条項は、
売買契約書には記載されていたものの、
買主X（原告・宅建業者）は、
本件土地建物を賃借していた
賃借人が退去したことから、
本件
掘削作業を実施した。
本件土地から、
コンクリートの塊等の
産業廃棄物が大量に発見された。
買主X（原告・宅建業者）は、
その撤去及び土壌調査に
計1,339万円余の支出を余儀な
そのため、売主Y1（
民法570条に基づく
を提起した。
があるとして
同額を求める訴訟を提起した。
売主Y1（
本件特約条項は、
瑕疵担保責任を破棄するという意味
であると反論した。
判決の要旨
本件売買契約書の17条は、
民法570条及び566条と比較する
瑕疵修補請求ができる旨が明示され、
権利行使ができる期間が
本物件の引渡し後
位置付けられる内容になっている。
本件特約条項は、
これを破棄するというのであるから、
上記のような
と解するのが自然。
民法上の瑕疵担保責任を
免除するというのであれば、
契約上これを明示するのが相当であり、
の上買主に説明するか、
当事者（特に不利になる買主）
十分に説明の上合意をしておく必要がある
と解される。
本件売買契約書の特約条項には、
本件建物については
「
と付言されていて
その趣旨が示されているようでもあるが、
少なくとも本件土地については
その趣旨が明示されているとは言い難い。
また、
証拠及び弁論の全趣旨から、
Y2
買主X（原告・宅建業者）に対して、
趣旨である旨を十分説明
したとはいえないから、
これをもって
本件土地について
民法上の瑕疵担保責任を免除する特約
としての効力
本件特約条項は、
瑕疵担保責任を免除する条項
ということはできず、
買主X（原告・宅建業者）は
売主Y1（被告・宅建業者）に対して
民法上の瑕疵担保責任を
たとえY2（被告・媒介業者）には、
十分説明しなかった事実が認められるとして
買主X（原告・宅建業者）は
これにより何ら損害を被ることはないので、
買主X（原告・宅建業者）の
Y2（被告・媒介業者）に対する
媒介契約の成否や
不法行為の成否について
判断するまでもなく、
理由がない。
とはいえ、売りしであるY1との関係も悪化したでしょう。
また、Y1が、土地の瑕疵担保について言及していたら、Y1から損害賠償請求されることになるでしょう。
よって、
買主X（原告・宅建業者）の
売主Y1（被告・宅建業者）に対する請求は
理由があるから、
買主X（原告・宅建業者）が
本件埋設物
1,339万円余を瑕疵担保責任により
損害として全額認容
理由がないから棄却する。
今回の判例のまとめ
瑕疵担保責任に関する特約条項の
解釈を巡って争ったケース。
土地の売買では、
地中埋設物が問題となることがあります。
「蓋を開けてみないと分からない」
というのもあります。
さらに、
地中埋設物の撤去費用も多額
かつ想定外。
売主・
明確にする上で
瑕疵担保責任に関する条項は
極
今回の事例も、
買主、売主ともに、
宅建業者です。
宅建業者同士でも、
このような事件に発展します。
「業者だから慣例で・・・」
と言わずにしっかり対処しましょう。
一般の方が当事者となるときは、
なおさら、注意が必要です。
契約書に書いたから、重要事項説明書には・・・
とか、
重要事項説明書に書いてあるから、契約書には・・・
ではなくて、
しっかりと、両方の書類に
記載するようにしましょう。
また表現も、
会社に疑義が生じないように、
わかり易い言葉で書いてもいいかもしれませんね。
瑕疵担保責任に関する特約条項を巡る
その他の裁判例としては、
「1年に限
とした特約が
商法526条（
適用しない合意を
事例（東京地判 平21・4・14）もあります。
こちらも後日、
詳細をアップします。
参考：RETIOメルマガ第159号
