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あらすじ
借主（賃借人）の名義を、
を通称：大家さんである、
貸主（賃貸人）が
_
こと
不公平とまでは言えない
_
つまり、裁判所が、
名義変更を拒否した大家さんを、
_
と判断した一件です。
_
_
事前に登場人物を
整理しておくと、
賃貸人
賃借人：法人
入居者：法人の当時の代表者
賃料の支払い者：入居者
保証人：入居者
_
となります。
_
法人が即時解約の申し入れをしました。
貸主は、賃貸借契約の解除に合意。
_
すると、
当時の代表者である入居者が、
_
と、主張しました。
_
つまり、
_
・契約解除は無効と主張
・建物の明け渡しの拒絶
したわけです。
_
_
裁判所は、
・賃料の負担者は借主内部の問題
・支払いが誰かによって、
賃貸借契約の借主の主体が
一方的に変更されるものではない
として、
_
認めました。
・入居者に対する建物明渡し等
_
（東京地裁 平成29年8月23日判決 認容 ウエストロー・ジャパン）
概要
平成22（2010）年10月、
借主A社（法人）は、
本件貸室について、
_
として、
_
貸主X（原告）との間で
建物賃貸借契約（
_
同月、入居者Y（被告）は
本件貸室に入居しました。
_
_
本件契約書の当事者の欄の記載内容は、
借主欄：「（A社）+（日本における当時の代表者Y）」
との署名及び、A社の代表者印の押印
_
借主の連帯保証人欄：「Y」
となっていました。
_
6年後の平成28（2016）年4月、
入居者Yは、
_
A社の日本における代表者の地位を
退きました。
_
新たな代表者には、
Bが就任しました。
_
入居者Yが代表者を退いた
翌月の同年5月、
_
A社の新代表者Bは、
本件契約の解約を
_
貸主Xに申し入れ
貸主Xはこれを承諾しました。
_
解約申入れの翌月
同年6月、
_
貸主Xは入居者Yに対し、
_
１．本件契約の終了に基づく
本件貸室の明渡し
２．明渡遅延損害金等の支払い
_
_
この請求に対し、
入居者Yは貸主Xに対して、
_
であると主張し、
_
本件貸室の明渡し等
を拒否し、
_
貸主Xと入居者Yの意見は、
真っ向から対立しました。
_
_
その結果、貸主Xは、
入居者Yに対し、
_
を提
_
貸主Xの主張
入居者Yの主張
判決の要旨
裁判所は、次のとおり判示し、Xの請求を認容しました。
_
合意解約による契約の終了の可否
本件契約書の
署名押印の形式や
記載内容等に照らせば、
_
入居者YはA社の
本件契約を貸主Xとの間で
締結したもので、
_
借主がA社であることは
明らかで
_
入居者Yは、当初、
入居者Yの個人名義による
賃借を希望していた。
_
貸主Xの要請
A社名義で同契約を締結した。
_
貸主Xとしては、
_
あえて入居者Y個人との間ではなく、
A社との間で賃貸借契約を締結した。
_
その上で、
「入居者Y
ものと認められる。
_
そして、
上記の本件契約の
締結に至る経緯及び
_
入居者Yによる同契約上の
_
入居者Yとしても、
「A社を借主とする」
という
_
貸主Xの意思について
これを承諾していた
_
ものと認めるのが相当である。
_
_
入居者Yは、
本件貸室に現実に居住していたのも、
_
入居者Yである以上、
_
実質的な借主は入居者Yである
旨主張する。
_
しかし、
_
従業員住宅
である以上、
_
A社の代表者である入居者Yが
本件貸室に居住できるのは
_
当然であるし、
賃料を負担していたとしても、
_
A社が賃借した本件貸室の賃料を
誰が負担するかは
_
A社内部ないし
A社と入居者Yとの間の問題。
_
それによって、
貸主Xとの間の
_
本件契約の借主
一方的に変更されるものではない。
_
入居者Yは、貸主Xに
_
契約名義を入居者Yの
個人名義に変更するよう
_
何度も要請したが、
変更を認められなかった。
_
入居者Yが、
変更が認められないことを、
不公平とする理由は、
_
マンションの他の住人には、
_
法人名義から個人名義に変更した
例があるにも関わらず、
_
貸主Xは、入居者Yについては
契約名義の変更を認めないため、
_
しかし、
借主を法人にするか個人にするかは、
_
貸主であるXが、
_
判断することであり、
不公平であるとまで言えない。
_
他の借主が、
法人名義から個人名義へ
切り替えられている事実があったとしても。
_
また貸主の判断に不服があれば、
相手方としての借主も、
賃貸借契約を締結しなければ足りる。
_
よって、
本件貸室賃貸借契約上の借主が
_
誰であるかの認定に
影響を与えるもの
_
貸主Xによる
本件貸室の明渡請求等
を不当ならしめるものでもない。
_
_
したがって、本件契約の
借主はA社である
と認められ、
_
本件契約は新代表者
解約申入れにより、
_
平成28年5月末日をもって終了した
ものと認められる。
_
なお、
入居者Yは、
_
貸主Xと入居者Yとの間に
「信頼関係の破壊はないので
_
と主張するが、
本件契約の借主はA社であることは
前記認定のとおりであるし、
_
貸主Xと入居者Yとの間の
信頼関係を問題にする余地はない。
_
入居者Yの主張は失当である。
_
Yが責任を負う賃料相当損害金
A社による本件契約の解約申入れは、
即時の解約申入れであるから、
_
本件契約に基づき、
A社及び連帯保証人である入居者Yは、
_
貸主Xに対し、
解約申入れの解約予告期間である
_
2ヵ月分の賃料相当額の
解約料の支払義務を負う。
_
また、
入居者Yは、
平成28年6月以降、
本件建物を不法占有しているから、
不法行為に基づき、
_
貸主Xに対し、
賃料相当損害金の支払い義務を負う。
_
まとめ
貸主が契約の当事者を決めるのは、
借主の賃料の支払能力等をみて決めるです。
貸主が、
他の借主に認めた契約名義の変更を
_
当該借主に認めなかったとして
不公平であるとまではいえないとしたものです。
_
改正民法においては、
539条の2（契約上の地位の移転）
で契約上の地位の
_
契約の相手方がその譲渡を
に第三者に移転する
_
とされ
_
今回の件で言えば、
_
ということになります。
_
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