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不動産購入者の不安とは？
不動産を購入する人、
ここでは、自らの居住用の不動産を、
初めて、ないしは二回目くらいの
取引の方を言います。
そうした方々が、
気にしていること、
不安な気持ちにさせられること、
というのは、
やはり、
だまされる
とか、
なにかあるんじゃないか？
とか、
そうした、
見えない部分のことです。
ですから、
そうした不安を払拭しておかないと、
「何かあったら、
どうしたらいいんですか？」
と。
重要事項説明のときや、
契約前に急に不安になってしまわないよう、
事前にしっかり、
説明しておきましょう。
説明するポイントは、
つまり宅建士試験のポイント
でもあります。
宅地建物取引業 第40条 担保責任についての特約の制限
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
このややっこしい条文は、
「契約不適合」に関するもの。
昔で言う、
瑕疵担保責任
です。
このいわば、
不良品、問題不動産を、
掴まされた消費者を保護する意味でも、
売主が宅建業者の場合の、
契約不適合に関する
取り決めを「調整」しているのが、
この宅建業法 第40条
とも言えます。
というのも、まず、
一般消費者目線でいうと、
「契約不適合責任を負わない」とするなど、
消費者に不利な特約は無効
とすることは、
安心できます。
消費者有利です。
売主の宅建業者の目線だと、
契約不適合の事実を知った日から、
1年以内に通知が来たら、
１．履行追完請求
２．代金の減額請求
３．損害賠償請求
４．契約の解除
に応じなければならなりません。
消費者のなかには、
悪いことを考える人も、
出てくるわけで、
５年１０年経ってから、
こうした請求がされたら、
宅建業者としても、
たまったものじゃありません。
そもそも、
契約当初はどうだったのか？
という証明等もあり、
問題解決に時間を要することは、
必至です。
なので宅建業法では、
引き渡しの日から２年
とする特約が作成できるようになっています。
正確には、「２年以上」
なのですが、
99％の宅建業者は、
「引き渡しの日から2年」
としています。
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