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もくじ
媒介契約とは？
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査（建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの（第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。）の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。）を実施する者のあつせんに関する事項
五 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
六 当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
七 報酬に関する事項
八 その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
媒介とは、
他の言い方をとすると、
仲介することです。
昔の結婚式にでてくる、
仲人（なこうど）的な
イメージです。
法律用語は
難しく表現したり、
わざと普通でない読み方したり。
以下に辞書を引用します。
１．両方の間に入って仲立ちをすること。橋渡し。多く、病原菌をうつすこと
２．他人の間に立って、他人を当事者とする法律行為の成立に尽力する事実行為。商行為の媒介を営業として行う者を仲立人という。
３．ヘーベルの用語。有限なものが単独では存在せず、他の有限なものとの関係において成立していること。また、ここのものをそのような関係において把握すること
デジタル大辞林４
ということで、
２番めに該当します。
で、その他の「一から七」号までは、
です。
このあたりも、
一般の消費者と
ダイレクトに関係してきます。
つまりは、
試験に出やすいので、
よく確認しておきましょう。
ちなみに媒介契約書の作成は、
仲介手数料を始めとした、
各種トラブル防止の観点から
必ず行うようにしましょう。
以下は、「一から八」号までの、
媒介契約書への記載事項です。
１．売却・購入（交換）対象の、
不動産の表記
２．価格
３．他社にも依頼していいのか、だめなのか。
良いとする場合、依頼先を教えるかどうか。
４．建物状況調査、俗に言う
インスペクションについて、
建築士の斡旋（あっせん）について
５．媒介契約の有効期限と、解約の方法
６．レインズに登録するかどうか。
７．報酬のこと
８．その他、必要なこと。
不動産業者（宅建業者）としても、
七号の報酬がきになるところです。
この説明をおろそかにして、
いざ、購入申込みの段階になって、
報酬の話をお伝えしようものなら、
変に値切られて、
値切りに応じなければ、
他の仲介業者に行くとか・・・
まさに悪夢ですね。
もちろん、
売却の媒介についても、
同じことが言えます。
売却代金から、
報酬の支払いを考えておられる方が
多いですので、
報酬や広告について、
十分打ち合わせをして
取引成立を目指しましょう。
不動産、一体いくらで売れるの？
２ 宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
主に、不動産売却時の話
になってきます。
不動産を売却する場合の価格は、
最終的には所有者が決定します。
そこには、
「最低いくら必要」
とか、
「いくらで買ったから・・・」
または、
「これくらいあればいいかな」
など、
それぞれの思惑があります。
しかし、
残念ながら、
ときにそれら金額は、
不動産相場と乖離している
ときがあります。
その場合、
売却にかける時間を併せて、
周辺相場や、需要、
今後の動向予測など、
お伝えして、
妥当な金額を
お伝えする必要があります。
その際は、
感覚的、直感的
というよりも、
しっかり根拠を
明らかにして
丁寧に説明しましょう。
専任媒介契約とは
３ 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
媒介契約のうち、
ものを、
専任媒介契約といいます。
大手を始め、
一般的な不動産仲介業者は、
こちらを勧めます。
なぜなら、
囲い込みに使えるし、
特に広告せずに、
だまっていても、
最悪、片手の手数料は見込める
からです。
しかし、
専任媒介契約の
です。
専任媒介契約の更新
４ 前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
三ヶ月を超えることができない
専任媒介契約ですが、
依頼者からの申し出があれば、
契約を更新することができます。
売却の場合であれば、
売主である所有者の申し出です。
この場合も、
更新の日から
専任媒介契約の義務１（指定流通機構へ登録）
５ 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
専任媒介契約は、
他の宅建業者の介入
はもちろん、
場合によっては
売主（所有者）の行動をも
制限することができます。
ですので、
専任媒介契約を交わしたたら、
宅建業者にはいくつかの
責任・義務が発生します。
その一つが、
物件の情報を、
指定流通機構、
通称、REINS
しないとなりません。
この登録までの期間は、
に登録しないとなりません。
専任媒介契約の義務２（登録の通知）
６ 前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
レインズに登録したら、
登録情報を証する書面を、
依頼者に引き渡します。
これは、レインズに登録
または変更した後に、
ダウンロードできるようになります。
なのでメールや、LINEなどで
交付するのが
いまのところ一般的です。
参考：
宅建業法施行規則 第15条の10
指定流通機構への登録期間
専任媒介契約の義務３（成約の登録）
７ 前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
売却や交換の
募集のみならず、
取引が成立したとき、
その取引の内容について、
宅建業者は指定流通機構へ
成約事例として登録する義務があります。
不動産の囲い込みとは？
８ 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
指定流通機構（レインズ）に
登録したら、
他の宅建業者からも
問い合わせや、
購入や交換の申込みがきます。
それらの問い合わせ等を
依頼された宅建業者は、
義務があります。
これは、
専任媒介に限定されません。
ただし、所有者自信も、
申し込みがあったことを知らない
なんてことが、
大手不動産仲介を始めとして、
問題視されたことがありました。
売主（所有者）として、
売却すること等が目的で、
だれに売るか？
あるいは、
どの不動産仲介会社が
購入希望者を紹介してくれるか？
は関係ありません。
大手不動産仲介会社の、
「申込みの事実を伝えない」
戦略は、
として
話題・問題になりました。
みなさんも、
こうしたことがないように、
購入希望者、
売却希望者、
双方の利益相反行為にならないよう、
公平に物事を進めましょう。
専任媒介契約の義務４（報告）
９ 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上）報告しなければならない。
媒介契約は、
売却の媒介であれば、
所有者の不動産資産を扱う
大事な役割です。
そのなかでも、
専任媒介ないしは、
専属専任媒介となれば、
独占的に管理することになります。
ですので、
前項の通り、
申し込み等あれば、
都度、報告しなければならないほか、
必要な事項について、
所有者に報告する義務を負います。
その頻度は、
忘れずに、
報告する必要があります。
問い合わせがあった時の外、
曜日を決めて、
毎週報告する
など工夫をすることが
大事ですね。
１０ 第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする。
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