もくじ
トランクルームってどんなビジネス？
トランクルーム、
街でよく見かけます。
不動産投資として
どのくらい有効なのでしょうか？
運用手段として
検討してみました。
そもそも、
トランクルームには
向いてない不動産があるようです。
それは、ズバリ
など、
だれでも欲しがるような、
利用価値の高い不動産です。
それもそのはず、
トランクルームは
荷物を入れるための空間。
人通りは関係なく、
荷物の出し入れに都合が良いこと。
が重要な要素です。
売上はいくらに？
１．周辺相場から賃料を割り出す
近隣の相場を調査すると、
自分の不動産が、
トランクルームにて
いくら売り上げることができるのか、
大体わかってきます。
対象不動産周辺の、
トランクルームの賃料を見てみましょう。
このとき、広さがまちまちですので、
基準となる大きさを決めます。
例えば、１畳タイプとか、
１坪（２畳）で見ていくのか。
ここでは、２畳の広さを
基準としていきます。
２．何室、作れるのか？
目安となる賃料がわかったら、
対象不動産に、
いくつの荷物を預け入れる
空間が造作できるのか？
というところを
検証します。
まずは、
レンタブル比を設定します。
レンタブル比とは
対象不動産の床面積において、
実際に、賃料を発生させうる
有効面積をレンタブル比といいます。
レンタブル比を何％に
設定するかで、
当然、売上が変わります。
だから高めに設定したいのは
当然です。
でも、建ぺい率を参考に、
検証してみると、
あまり高く設定できない
ということに気が付きます。
たとえば、
第一種低層住居専用地域
という用途地域がありますが、
この地域では、
建ぺい率50％
容積率100％
という指定が
多くあります。
ということは、
100平米の土地に、
50平米の建築面積の建物。
それをそのまま
2階建てにしたら100平米。
普通の一軒家ですね。
だいたい車も１台は停められます。
でも家の周囲は、
人が通れるだけであって、
荷物を運び込んだり
自転車を停めたりは
できません。
だから、地方だと、
土地が150平米くらい
必要になって、
駐車スペース2～3台
家と敷地境界のブロックまでも、
ゆとりをもたせます。
話はそれましたが、
レンタブル比に話を戻すと、
50～60％が妥当
ということになります。
トランクルームも
室内に簡易倉庫を建てる
イメージに近いですし。
というわけで、
100坪の不動産であれば、
60％を乗算して、
60坪が有効面積。
1坪（2畳）を基準とすると、
60室、貸し出せる
ということになります。
３．売上＝単価 × 荷室数
売上は、
単価×客数
なので、
できめた賃料が単価。
そして、
が客数ということになります。
ここでは、
周辺の相場が、
10,000円だったとします。
そして、
対象不動産が100坪ですと、
先程の計算から
60室がつくれる。
つまり、
10,000 円 × 60 室 = 60 万円
が売上
ということになります。
場合によっては、
というか、
殆どの場合、
周辺の不動産賃料相場より安い！
ということになります。
それもそのはず。
居住用賃貸物件のほうがやすければ、
そもそも、引っ越します。。。
あるいは、
収納用や、仕事用などに、
もう１部屋借りる
ということになります。。。
ですので、
居住用賃貸物件よりも、
賃料が安いのです。。。。
ビジネスモデルの売上が、
そんな状況ですから、
トランクルームとして
不動産そのものの貸し出し賃料を、
収益分析法によって計算しても、
同じような結果になります。
契約形態によって収益が変わる
古いし、
人通りないし、
建物の利用価値がわからなかった。
でも、これまでの説明から、
トランクルームであれば、
活用できそうだし、
賃料も期待できる！
となったら、
実際に運営です。
とは言っても、
のが通常です。
ですので、
コチラの３パターンの
いずれかを選択するのが
一般的です。
１．事業者に賃貸不動産として貸し出す
テナント募集と同じです。
トランクルーム事業の売上に関係なく、
事業者から毎月、
決まった賃料を
不動産賃料として
頂戴するので、
一番簡単です。
すでにいくつかの不動産売上があれば、
そこに利益が加算されるだけです。
２．事業者に運営代行をしてもらう
民泊の運営代行と
同じです。
民泊の場合、
ベッドを始め、
家具を買い揃えます。
そして、実際の運営は、
運営代行会社が、
Airbnb などを通して、
集客し運営していきます。
トランクルームの場合は、
運営代行をお願いする会社から、
機材を購入することになります。
そして、airbnb のような
ポータルサイトよりも、
当該運営代行会社の
自社のシステム上をメインに
集客運営していきます。
売上金の管理も、
民泊の場合と同じで、
運営代行会社が、
当月分の売上を集金し、
所定の締日と支払日に
オーナー様へ
運営代行手数料を
差し引き振り込みます。
３．事業者と売上を分配
共同経営型とも
呼ばれたりします。
考え方は、
自動販売機などでしょうか。
自動販売機を設置しょうとしたら、
事業者と連絡をとって、
販売単価を決め、
分配の比率を決めます。
自動販売機自体は
事業者が納品し、
不動産オーナーは、
電気代の支払いのみ。
というのが一般的です。
トランクルームの場合も、
似ておりますが、
詳細は、各事業者に
お問い合わせください。
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