トランクルームをご自分で運営、
あるいは、
トランクルーム事業者に、
物件を貸し出すまでの
大まかな流れを解説します。
今回は家賃保証型、
一般的な不動産賃貸と
ほぼ同じ契約のケースで
ご紹介します。
その他の契約種別の場合も、
大まかには同じ流れですので、
ご了承ください。
1.問い合わせ
まずは当然ながら、
問い合わせることから。
パンフレットの請求や、
運営シミュレーション（試算表）の
作成を依頼しましょう。
なお、シミュレーション作成にあたり、
物件の所在はもちろんのこと、
その他に、所在階、エレベータの有無、
専有面積（登記簿面積）
などが必要となります。
なお、築年数はとくに必要とされません。
なぜなら、
居住用と違い、
収納事業であるトランクルームの収益は、
築年数の影響は
ほとんどない
からです。
2.試算表作成と検討
トランクルームの運営シミュレーション
作成に必要な情報を提供し、
試算表が送られてきたら、
ご自分の不動産投資計画と照らし合わせ、
どのように運営するか検討しましょう。
トランクルーム事業の特徴は、
という特徴があります。
ちなみに上記の、
「部屋数」は「収納する空間」
と思ってください。
また同様に、
「入居」も「利用者の申込み」
と読み替えてください。
この２点を踏まえて、
運用計画を決めたら、
いよいよ現地調査を
依頼しましょう。
3.現地調査と打合せ
現地調査では実際に
トランクルーム事業を行う場合の、
必要な調査を行います。
このとき、
可能な限り
立ち会いするようにしましょう。
どうしても都合がつかない場合は、
賃貸募集を依頼している、
不動産仲介会社等にお願いします。
なぜなら、
この現地調査は、
周辺はもちろん、
物件そのものの調査、
および確認も行います。
残置物があれば、
撤去してよいのか？
設備であれば、
原状回復・耐用年数の
確認を行います。
4.提案書作成
現地調査結果を踏まえ、
最終的な試算表の作成を待ちます。
引き渡し状態などの打合せ内容が
反映されるほか、
トランクルーム事業として、
活用できる有効面積から、
最終的な
借り入れ希望賃料
が提示されます。
そうなのです。
登記簿面積や内寸から
賃料の試算がされるわけではなく、
有効面積
なのです。
ですから、
トランクルームに活用できない、
トイレや、キッチンなどは、
有効面積から除外されます。
１０年後に
居住用として貸し出すことがなければ、
これを機に、
撤去すべきといえます。
トランクルームをやめて、
普通の賃貸（居住用）にする
というのは現実的に
ほとんどありませんから。
5.賃貸条件すり合わせ
よほど活用できない部分がない限り、
一番最初の試算と
大きく変わることはありません。
あるとしたら、
残置物の撤去を事業者負担にした
などです。
極力、賃貸するときも、
賃貸終えるときも、
にした方が、
分かりやすくて良いでしょう。
もちろん、
スケルトン渡しが
絶対ではありません。
むしろ、使える天井
などは喜ばれます。
ただし、その場合でも、
天井裏の配管の状態は
事前に確認しておきましょう。
また「2.試算表作成と検討」で
軽く触れましたが、
トランクルームの利用者獲得は、
長期戦となります。
そのため、トランクルーム事業者としては、
賃貸借契約期間を
長めに確保する必要がある
ということを、
お忘れなく。
6.賃貸借契約締結
賃貸借の条件
つまり、
金額、期間
引き渡しの状態
など決まれば、
いよいよ契約です。
契約後は、
一般的な賃貸と同じで、
家賃の振り込みを待つだけです。
※家賃保証型の場合
もちろん、火災保険、
施設賠償責任保険の
加入状況の確認も
お忘れなく。
その他、こまかいことは、
