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不動産屋の免許とは?


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宅地建物取引業 第3条(免許)

凌歩先生
宅建業法 第3条(免許)は、 1項から6項でなっています。
1項ずつ順番に解説お願いします
玲奈
凌歩先生
宅建大学では、第3条(免許)に限らず、
1項または、1号ずつ 解説していきます。
安心してください。

宅建業法 第3条(免許)1項

宅地建物取引業を営もうとする者は、
二以上の都道府県の区域内に
事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)を設置して
その事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、

一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置して
その事業を営もうとする場合にあつては
当該事務所の所在地を管轄する
都道府県知事免許を受けなければならない。

凌歩先生
まず、前提として、

条文 抜粋1

宅地建物取引業を営もうとする者は、免許を受けなければならない。

凌歩先生
ということ。
だれから免許を受けるのか?が次に大事なところだ!
玲奈
凌歩先生
それは、次の通り

免許の種類

2以上の都道府県の区域内に 事務所を設置  + 国土交通大臣

1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置 + 都道府県知事

免許の種類の解説

(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)というのは、なに?
玲奈
凌歩先生
【宅地建物取引業法施行令 第1条の2】で解説します。

ブログカード挿入予定

凌歩先生
免許で大事なのが、 事務所が存在する場所。
扱う物件の場所ではないんだね。
玲奈

凌歩先生
あと、注意しなければならないのは、次の場合。

不動産仲介会社 花田社長

神奈川県知事の免許を受けた。
業績好調につき、東京都にも、新規出店したい。

こうした場合、

ポイント

2つ以上の出店は、国土交通大臣の免許を新たにうける必要があります。

注意

東京都の免許と、神奈川県の免許を受けるわけではありません。

「新たに」に免許ってことは、更新とは違うんだ?
玲奈
凌歩先生
こうした免許権者の変更を、免許替えと言います。そうなのです、免許を新規で取得することになります。

宅地建物取引業免許の有効期限

宅建業法 第3条 2項

前項免許の有効期間は五年とする。

車の免許と同じだね。
玲奈
凌歩先生
先程の免許換えの際も、新たに取得した免許は、そのときから5年です。

宅地建物取引業 免許の更新

宅建業法 第3条 3項

前項の有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければならない

凌歩先生
更新についても、車の免許に似ています。
自動更新でないところだね。
玲奈

凌歩先生
違うのは、申請期間

宅建免許更新のポイント

「90日前から30日前」の間に更新の手続きをしよう

早すぎてもダメ、遅くてもダメ なんだね。
玲奈
凌歩先生
法務を行う、法律家の端くれとして、法律で決められた期日は理解しておきましょう。

宅建業法 第3条 4項

前項免許の更新の申請があった場合において第二項の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は同項有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間はなお効力を有する。

凌歩先生
基本的には期日に申請したら、満了までに更新されます。
しかし、すぐに更新されないケースも想定されます。
例えば?
玲奈
凌歩先生
行政が災害対応してる、とか、
更新を申請した宅建業者が裁判中で、
更新してよいのか悩ましいとき?とか。
そんなときは、どうなるの?
玲奈
凌歩先生
では、分解して読み解いていきましょう。

まずは、

条文 抜粋1

従前の免許は + 有効期間の満了後も + なお効力を有する。

でも、無条件ではありません。
どんなときかというと?

条文 抜粋2

免許の更新の申請があった場合において従前の免許は + 有効期間の満了後も + なお効力を有する。

「更新の申請」をしてるのも、大前提です。
具体的には、どのような条件のときに、

有効期限の満了後も、効力を有するのか?

というと、

条文 抜粋3

その申請(更新の申請)について処分がなされないとき + 処分がなされるまでの間

というわけです。
つまり、並べ替えると、

条文抜粋・組み換え

免許の更新の申請があった場合に、

その申請(更新の申請)について処分がなされないとき + 処分がなされるまでの間

従前の免許は + 有効期間の満了後も + なお効力を有する。

なるほど!めっちゃ分かりやすい!
玲奈
凌歩先生
具体的な例を上げると次のようになります。

宅建免許の更新事例

  • 免許の有効期限は、6月30日
  • 4月1日から5月31日までに更新の申請をした
  • 6月30日になっても、更新手続きが完了しない
  • 宅建業法 第3条 4項に従い、7月1日も有効期間内として営業

※便宜上、4月1日としています。

という風になります。

このあと免許更新処理が無事に終わるとどうなるの?
玲奈
凌歩先生
それは、こういうこと。

宅建業法 第3条 5項

前項の場合において、免許の更新がなされたときは、その免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算するものとする。

先程の、「宅建免許の更新事例」でいうと、

7月15日に新たな免許が交付されたとします。
その免許の有効期限の起算日は、

7月15日でなくて、7月1日

です。

凌歩先生
順当に更新が終わったものとされるんですね。
満了日が伸びてお得になるわけじゃないんだ・・・
玲奈

登録免許税

宅建業法 第3条 6項

第一項の免許のうち国土交通大臣の免許を受けようとする者は、登録免許税法(昭和四十二年法律第三十五号)の定めるところにより登録免許税を、第三項の規定により国土交通大臣の免許の更新を受けようとする者は、政令の定めるところにより手数料を、それぞれ納めなければならない

 

ここはあまり重要でないので、
サラッと読み飛ばしてください。

 

ポイント

国土交通大臣免許

新規:90,000 円
更新:33,000円

ついでに、

ポイント

都道府県知事免許

新規・更新:33,000 円

 

将来は開業、
そのうち開業を
考えているのであればご参考に。

 


ありがとうございました。
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